פינוי בינוי - תכנית להתחדשות עירונית

פרויקט פינוי בינוי כולל הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם. בנוסף, התכנית גם מתמקדת ביצירת מבנים ציבוריים ותשתיות חדשות. פרויקטים כאלה של פינוי בינוי ניתן למצוא בכל רחבי הארץ. הם חלים על רחובות ושכונת שלמות. למעשה, המטרה העיקרית מאחורי ביצוע פרויקטים כאלה היא להפוך אזורים בעלי אוכלוסייה דלה ומחסור בתשתיות לאזורים בעלי אוכלוסייה מוגדלת.

איך זה עובד בפועל?

הקבלן שקיבל את הפרויקט, הורס מספר מבנים ישנים קיימים ובונה במקומם חדשים. על כל דירה ישנה, הוא מקבל אפשרות לבנות 5 עד 6 דירות חדשות. הדיירים שעליהם לפנות את הדירות הישנות שלהם, מועברים למגורים בשכירות. את הוצאות השכירות שלהם, הקבלן מממן במלואן. לאחר מכן, הדיירים חוזרים לגור בבניין חדש וכמובן בדירות חדשות.  למעשה, יש רווח לכולם - הדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין שהשווי שלה גבוה בהרבה מזו של הדירה הישנה שלה ואילו הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות. גם העירייה נהנת מתוצרי הפרויקט, שכן מתקבל אזור חדש ומשופר הכולל תשתיות חדשות, מבנים ציבוריים ותושבים נוספים.

מה יכול לעכב פרויקט של פינוי בינוי?

מרגע תכנון הפרויקט ועד לביצוע שלו בפועל, עשויות לחלוף שנים רבות. הדבר לא תלוי רק בקבלן עצמו. לעיתים, לאחר שהקבלן מציג תכנית בנייה, היא צריכה להיות מאושרת על יד וועדת התכנון והאישור הזה יכול לפעמים להתעכב ובכך לעכב את כל התחלת הפרויקט. בנוסף, הקבלן רוצה לבנות כמה שיותר דירות על כל דירה ישנה וגם הדבר הזה תלוי באישורה של וועדת התכנון. כך לדוגמה, בעוד שבעיר באר שבע הוא יכול לבנות 7 דירות על כל דירה ישנה, הרי שברמת השרון, יש אישור לבנייה של 3 דירות חדשות על כל דירה ישנה. בעייתיות נוספת שקיימת, עד כמה שהיא נשמעת בלתי מציאותית, קשורה גם לאי הסכמת הדיירים לפינוי.

מיסוי בפרויקט פינוי בינוי

הדיירים שמסכימים להשתתף בפרויקט כזה מוכרים את דירתם ומקבלים דירה חדשה. בנוסף, הם גם זכאים לזכויות בנייה על הקרקע ולכן, במידה והם מממשים את אותן הזכויות, הם חייבים בתשלום מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה. בגלל תשלומי המיסים הללו, נקבע כי בפרויקט של פינוי בינוי, יינתנו הטבות ופטורים מהמיסים שהוזכרו לעיל. כך הדיירים לא צריכים לשלם את המיסים הללו ועלויות המיסים ישולמו על ידי היזם.

איך תשמרו על הזכויות שלכם בפרויקט פינוי בינוי?

להיעזר בבעלי מקצוע – מומלץ להסתייע בשמאי מקרקעין או עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין.

ערבויות מהקבלן – בתכנית פינוי בינוי, קיים סיכון שהקבלן יפרוש מהפרויקט או יתקע אותו, כאשר יגלה את העלויות הכלכליות הצפויות. על כן, מומלץ לחתום עם הקבלן על ערבות חוק מכר. כך במידה וקורה ויש בעיה עם הפרויקט, הבנק ישלם לדיירים סכום השווה לסכום הדירה החדשה וכמו כן יישא בכל הקשור לתשלומי שכירויות ומיסים.

בדיקת היזם – פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שלוקחות חברות גדולות וחזקות. כאלה שיכולות לשאת בעלויות הגבוהות של הפרויקט. יש לבדוק כל חברה לעומק ולראות שלא מדובר על חברה קטנה וחדשה בשוק. חשוב לבדוק שהחברה היא גדולה ויש לה ניסיון בתחום.

*המדור הינו מדור צרכני ואין לייחס לנאמר בו תחליף לייעוץ מקצועי. ט.ל.ח