שנת 2026 מסתמנת כשנת המפנה הדרמטית ביותר עבור הכלכלה הקפריסאית מזה שני עשורים. עם כניסתה לתוקף של רפורמת המס המקיפה ב-1 בינואר, השקעות נדל"ן בקפריסין הופכות לזירה פיסקאלית חדשה: שקופה יותר, פשוטה יותר, ובעיקר - משתלמת הרבה יותר בחישוב ה"נטו".
בחברת Ocean Cyprus, המלווה מאות משקיעים בתהליכי רכישה וניהול באי, מזהים כי השינויים הללו הופכים עסקאות שבעבר נחשבו "גבוליות", לכדאיות במיוחד כיום. אז מה באמת השתנה? הנה ניתוח השינויים המרכזיים והשפעתם הישירה על הכיס שלכם:
1. הבשורה הגדולה: ביטול מס ההגנה (SDC) על שכירות
עד סוף 2025, כל משקיע שקיבל דמי שכירות בקפריסין נאלץ להיפרד מ-3% מההכנסה (מחושב כ-3% על 75% מהברוטו) לטובת "מס הגנה", וזאת בנוסף למס ההכנסה הרגיל. המצב ב-2026: המס הזה בוטל לחלוטין. המשמעות: עבור משקיע עם נכס מניב בפאפוס או לימסול, מדובר בתוספת מיידית של כ-2.25% להכנסה הפנויה השנתית. זהו שיפור ישיר ומידי בתשואה נטו.
2. ה"קנס" שנעלם: ביטול מס הבולים (Stamp Duty)
אחד הסעיפים המרגיזים ברכישת נדל"ן היה הצורך לשלם מס בולים על חוזי הרכישה. אמנם לא דובר בסכום עתק (כ-0.15%-0.20%), אך הוא היווה חסם בירוקרטי ועלות נוספת. המצב ב-2026: מס הבולים בוטל לחלוטין עבור רוב מסמכי העסקאות. המהלך מפשט את סגירת העסקה וחוסך מאות יורו בעלויות נלוות, מה שמגדיל את ההון הפנוי להשקעה עצמה.
3. חברות ודיבידנדים: הטבות לסטטוס Non-Dom
עבור משקיעים הפועלים דרך חברה, הרפורמה מציגה תמונה חיובית. אמנם מס החברות עלה ל-15% (דרישת OECD), אך הממשלה העניקה "סוכריה" ענקית כפיצוי: מס הדיבידנד לתושבים צנח מ-17% ל-5%. ומה עם הישראלים? הסטטוס נשמר! משקיעים זרים המחזיקים בסטטוס "Non-Dom" (תושב שאינו דומיסיל) ממשיכים ליהנות מ-0% מס על דיבידנדים וריבית. בנוסף, בוטלה חובת חלוקת הדיבידנד, מה שמאפשר לחברות להשקיע את הרווחים מחדש בנדל"ן ללא קנסות.
4. מס רווחי הון: יותר פטורים במכירה
בעת מכירת הנכס (Exit), תקרות הפטור עודכנו בהתאם לעליית המחירים בשוק. הפטור הכללי ליחיד עלה ל-30,000 אירו, והפטור על מכירת דירת מגורים ראשית (לאחר 5 שנים) קפץ ל-150,000 אירו.
לסיכום: עידן חדש למשקיעים
הסביבה המיסויית של קפריסין ב-2026 מעודדת החזקת נדל"ן מניב לטווח ארוך. עם זאת, הרגולציה החדשה מחייבת דיוק: כללי הדיווח הוחמרו, וישנה חובת תשלום דיגיטלי בשכירות. כדי להבין איך הרפורמה משפיעה ספציפית על הנכס שלכם, מומלץ לקרוא את המאמר המורחב באתר של אושן קפריסין בנושא מיסוי נדל"ן בקפריסין או להתייעץ עם הצוות הפיננסי של Ocean Cyprus לתכנון מס אופטימלי.
