כיצד מתנהלת תביעה לפינוי מושכר?

להשכיר דירה לאדם אחר זה לא תמיד דבר פשוט, שכן קשה לדעת את טיבו של האדם או המשפחה להם משכירים את הדירה ממפגש קצר ואף מכמה מפגשים. 

השוכר המחזיק בדירה עלול להסב נזקים שונים לדירה והרכוש המצוי בה. בנוסף עלול השוכר להפר את חוזה השכירות ואף לסרב לפנות את הדירה עם תום החוזה. 

המחוקק שהבין את הקושי הזה נתן כלי למשכיר כדי להתמודד עם המציאות הזו – הכלי הוא תביעה לפינוי המושכר אותו יגיש התובע לבית המשפט. 

מהם התנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר?    

חוזה הנערך ונחתם על ידי שני צדדים יש לקיים, ולכן בעל הדירה לא יכול לדרוש את פינוי המושכר בכל עת שיחפוץ. התנאי המקדים להגשת תביעה לבית המשפט לשם פינוי המושכר הוא קיומה של עילה לפינוי המושכר. 

עילה לפינוי המושכר מתקיימת כאשר השוכר הפר הפרה יסודית את חוזה השכירות, והשוכר לא נענה לדרישותיו של בעל הבית לתיקון ההפרה.

 להלן יימנו כמה מהמקרים הנפוצים הנחשבים כהפרה כזו:

1. השחתת הדירה: בדרך כלל חוזה להשכרת דירה כולל דרישות כי השוכר ישמור על שלמות הדירה ועל שלל המערכות והתשתיות הקיימות בה. בנוסף, ישנם חוזי שכירות הכוללים סעיפים שאינם מאפשרים למשכיר לעשות שינויים מסוימים בדירה.

במידה והשוכר מפר תנאים אלו כגון השחתת התשתיות בדירה, מדובר בהפרה יסודית המהווה עילה לפינוי המושכר.

1. הישארות בדירה ללא הסכמת בעל הבית: ייתכנו מצבים בהם השוכר לא יפנה את המושכר עם תום חוזה השכירות, ללא קבלת הסכמה הדדית מבעל הבית. כמובן שמדובר בהפרה יסודית של חוזה השכירות המהווה עילה להגשת תביעה לפינוי המושכר.

1. אי תשלום שכר הדירה: חוזה שכירות כולל דרישה לתשלום שכר דירה, במידה והשוכר לא משלם את שכר הדירה זו הפרה יסודית של הסכם שכירות.

 עילה זו קיימת גם במידה והשוכר מסרב לשלם תשלומים נוספים הקבועים בחוזה השכירות כגון ארנונה, חשמל ומים. 

השלב הבא – הגשת תביעה לפינוי המושכר בבית המשפט 

עם גיבושה של העילה בדבר פינוי המושכר (כמובן שמומלץ לתעד היטב ולגבש חומר ראייתי מספק לשם הוכחת העילה בבית המשפט), יכול המשכיר להגיש תביעה לבית המשפט לפינוי המושכר. 

הליך התביעה לפינוי המושכר יכול להתנהל בשתי דרכים שונות, הליך רגיל והליך מהיר. 

הליך מהיר לפינוי מושכר 

הליך זה נפתח בהגשת כתב תביעה לבית משפט השלום שבמחוזו נמצא המושכר. בכתב התביעה על המשכיר לפרט את שלל טיעוניו, תצהירים וראיות רלוונטיות. בנוסף על המשכיר לשלם אגרה לבית המשפט. 

השלבים הבאים: 

• על הנתבע לדאוג להמצאת כתב התביעה לבית המשפט והשוכר.
• לשוכר תהא שהות של 30 יום להגשת כתב הגנה בו יכלול גם כן תצהירים וראיות רלוונטיות. 
• קביעת מועד לדיון בידי בית המשפט. מועד הדיון יהיה בתוך 60 יום מעת המצאת כתב התביעה לשוכר.
• בדרך כלל הדיון לא יימשך יותר מיום דיון אחד. אולם במידה ובית המשפט יזדקק לימי דיון נוספים, הם ייקבעו בטווח מקסימלי של 14 יום ממועד הדיון האחרון. 
• לבית המשפט ישנה שהות מקסימלית של 14 יום לכתיבת ופרסום פסק הדין. אם יימצא כי הצדק עם המשכיר, השוכר יידרש לפנות את המושכר. 

ניתן לראות כי מדובר בהליך מהיר ביותר בו המשכיר עשוי לקבל פסק דין (בתוך פחות מ-74 יום) הקובע כי על השוכר לפנות את המושכר.

אך ישנו גם חיסרון משמעותי בהליך המהיר. החיסרון הוא שבהליך מהיר לפינוי מושכר ניתן להגיש תביעה אך ורק בדבר פינוי המושכר, ולא בנושאים נוספים דוגמת נזקים ממוניים שנגרמו לבעל הדירה.   

בכדי שבעל הדירה יוכל לקבל פיצויים על נזקיו האחרים (ככל שישנם), יהיה עליו להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט. 

הליך תביעה רגיל לפינוי המושכר 

כאשר המשכיר בוחר לתבוע במסלול התביעה הרגיל, הוא יוכל להנות מאפשרות תביעה בדבר כלל העילות הרלוונטיות. לכן הוא יוכל לתבוע הן את פינוי המושכר והן את נזקיו הממוניים השונים.

אולם, החיסרון הטמון בהליך הרגיל היא העובדה שעל תביעה זו יחולו סדרי הדין האזרחיים הרגילים, בניגוד להליך המהיר עליו חלים הוראות בדבר סדר מהיר (כאמור בתקנה 81 לתקנות הסדר הדין האזרחי, התשע"ט – 2018). 

בשל עובדה זו פסק הדין בהליך הרגיל עשוי להתקבל חודשים ולעיתים אף שנים ממועד הגשת כתב התביעה, בניגוד לאפשרות לקבלת פסק דין בהליך המהיר בתוך פחות מחודשיים וחצי. 

לכן על בעל הדירה להחליט האם הדבר החשוב לו ביותר הוא פינוי מהיר של המושכר או שמא נקיטה בהליך משפטי אחד בו יוכל לתבוע גם נזקים נוספים.