מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשקלון על התרחבות העיר

בשנים האחרונות אשקלון התפתחה מהותית. בין השכונות החדשות שקמו בעיר הן שכונת אגמים, שכונת עיר היין, נווה דקלים ועוד.

הבנייה החדשה מתבצעת בבניה רווי לרוב. בשכונות החדשות קמו מגדלים רבים אשר משכו אוכלוסיות מיישובי הדרום, ביניהם מושבי הסביבה והעיר אשדוד.

לדברי שמאי מקרקעין באשקלון , עקב ריבוי השכונות החדשות והתחדשות פני העיר, מחירי הנדלן באשקלון עלו בעשור האחרון ואף קיימת ציפייה כי המחירים ימשיכו לעלות.

מפרסומי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעיתונות בשנת 2025, אשקלון ממוקמת במקום החמישי בהתחלות בנייה. בשנת 2024 באשקלון החלה בנייה של כ - 2,124 יח"ד.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין באשקלון על תכנית החדשה לדרום שכונת מגדל

שכונת מגדל ממוקמת בחלקה המזרחי של העיר אשקלון. בחלקה הדרומי, קיימים שטחים פתוחים המשמשים לגידולים חקלאיים.

בסוף שנת 2024 אושרה על החלק המזרחי של העיר תכנית מספר 604-1169929 אשר עתידה לשנות את פני העיר ואת רמות הביקושים בסביבה.

מבדיקה של שמאי מקרקעין באשקלון, עולה, כי במסגרת התכנית ייבנו כ - 11,500 יחידות דיור בצפיפות של 20 יחידות דיור לדונם וכ - 719,000 מ"ר מסחר ותעסוקה.

התכנית מגדירה "מתחם אינטנסיבי" אשר בו תותר הקמת בניינים בגובה של עד 25 קומות.

התכנית מחלקת את דרום השכונה למתחמי תכנון וקובעת את ייעוד הקרקע ואת זכויות הבנייה.

בין היתר, במסגרת הוראות התכנית, בסמוך לבית הקברות עתיד לקום מסוף אוטובוסים

השפעת הבינוי העתידי על העיר מנקודת מבטו של שמאי מקרקעין באשקלון

להקמת שכונה חדשה קיימת השפעה בלתי מבוטלת על כל סביבה עירונית. ההשפעות הכלכליות רבות.

בין ההשפעות העיקריות שמביאה התכנית על הסביבה הוא ריבוי בשטחי מסחר ותעסוקה. כאשר שמאי מקרקעין באשקלון מעריך שווי שירה או כל נכס מקרקעין אחר, השמאי יבחן את קרבת הדירה או הבית למוקדי מסחר ושירות לאזרח. נכסים בעלי נגישות למוקדי מסחר ושירות לאזרח מוערכים גבוה יותר על ידי שמאי מקרקעין באשקלון.

בנוסף לאזורי המסחר והתעסוקה, התכנית קובעת כי בחלקה הדרומי של העיר יקום פארק בשטח כולל של כ - 850 דונם.

לתכנית בקנה מידה כזה שבו נבנות 11,500 יחידות דיור מכוחה להשפיע על רמת הביקושים בשכונה.

להשפעת התכנית על הביקוש קיימים שני כוחות עיקריים. מצד אחד, ריבוי דירות מגורים יוצר ירידת מחירים בשל ההיצע המוגבר ומצד שני, התשתיות החדשות שהשכונה תספק, תמשוך אוכלוסייה איכותית שבכוחה להעלות את המחירים בעיר.

לדוגמה לחישוב היטל השבחה עבור שימוש חורג על ידי שמאי מקרקעין:

היטל השבחה הוא מס המשולם לקופת העירייה עבור זכויות בנייה. שיעור המס 50%. התשלום חל על זכויות בנייה אשר טרם נוצלו או השבחה תכנונית שאושרה על ידי העירייה.

שמאי מקרקעין הבקיא במכלול התכניות החלות על שטח העיר, יכול לסייע להעריך תשלום ההשבחה הראוי שעל מוכר נכס לשלם לעירייה. קיימים מקרים בהם העירייה מאשרת הקלות או שימושים חורגים בנכסים. במידה והשימושים משביחים את הנכס, עבור השבחה זו, יחול היטל השבחה.

אושר שימוש חורג ממשרד לחנות. אם דמי השכירות בחודש למשרד הם 2,000 ₪ ודמי השכירות עבור אותו הנכס בייעוד כחנות הינו 3,000, קיימת השבחה של 12,000 לשנה. במידה וההיתר לשימוש חורג ניתן לתקופה של 5 שנים, אזי, ההשבחה תעמוד על כ - 50,000 ₪. בחישוב מהוון, מס היטלך ההשבחה יעמוד על כ - 25,000 ₪.

איך שמאי מקרקעין באשקלון מעריך שווי של בית פרטי

בהערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין באשקלון צריך לשים לב לשטח החצר של הבית. במקרים רבים, בבתים פרטיים קיימות זכויות בנייה רבות אשר טרם נוצלו, מולהן השפעה של שווי הבית.

כאשר שמאי מקרקעין באשקלון מבצע ניתוח תכנית בניין עיר, השמאי יכול להסיק את זכויות הבנייה הנגזרות באחוזים משטח המגרש.

לדוגמה:

במגרש בשטח של 500 מ"ר עם זכויות בנייה של 20% לקומה, ניתן לבנות בית דו קומתי כשכל קומה תהיה בשטח של 100 מ"ר, 200 מ"ר סך הכל.

אם על המגרש קיים בית בשטח בנוי של 120 מ"ר, זאת אומרת שלבית יש יתרת זכויות בנייה של 80 מ"ר.

שמאי מקרקעין באשקלון יכול להעריך את שווי זכויות הבנייה ובכך, לעזור גם למוכר וגם לקונה לתמחר את העסקה בצורה נכונה ומדויקת.

בביצוע תחשיב השווי לזכויות הבנייה שמאי המקרקעין ישתמש בחישובי חילוץ על מנת להגיע לשווי מ"ר מבונה.

סיכום

בבחירת שמאי מקרקעין באשקלון מומלץ לוודא שהשמאי בקיא בתכנון העירוני ויודע לנתח את הסביבה הכלכלית של הנכס.

במקרה של הערכת בית פרטי, על שמאי המקרקעין לבחון את זכויות הבנייה שחלות על הקרקע ואף לבדוק חשיפה למיסוי מקרקעין כמו מס שבח, תשלומים לרשות מקרקעי ישראל והיטל השבחה.

במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.

למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.

א. פז שמאות מקרקעין

טלפון: 2698*

אתר: https://shamay-mekarkein.com/

המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך. ט.ל.ח. בכפוף לתקנון האתר.