מה למשקיע הנדל"ן הפרטי ולתכנית תמ"א 70? הנה התשובות
23.11.25 / 11:27
בעוד המדינה מתכוננת לפרויקט המטרו ולשינויי תכנון רחבי היקף, משקיעים פרטיים רבים מנסים להבין אם תמ"א 70 פותחת בפניהם דלת להזדמנויות חדשות או דווקא מציבה עוד שכבת אי-ודאות.
שוק הנדל"ן המקומי עובר בשנים האחרונות טלטלה של ממש. התכניות לשינוי פני המרחב העירוני סביב פרויקט המטרו, לצד היוזמות הארציות לקידום תכנון מהיר יותר, הציבו במרכז השיח את תמ"א 70. משקיעים רבים, המבקשים להבין האם מדובר ברגע משמעותי עבורם או רק בזרם מידע נוסף שמבלבל את התמונה, מנסים לבחון כיצד תכנית הכוללת צירי תחבורה, פיתוח ותעדוף אזורי עלולה להשפיע על אפשרויות ההשקעה שלהם. כדי להבין את המצב צריך להתחיל מהבסיס: מה בעצם מבקשת התמ"א לעשות, ולמה היא מעניינת את מי שמחזיק קרקע או שוקל לרכוש אחת.
תמ"א 70 נולדה מתוך צורך לייצר סדר במערכת התכנון שנמצאת בעומס כבד בשנים האחרונות. הרעיון המרכזי הוא להתאים את התכנון העירוני לעידן התחבורה החדש, ובעיקר לאזורי ההשפעה של המטרו העתידי. תכנית רחבה מהסוג הזה יכולה להשפיע על זכויות בנייה, על קצב התקדמות של אזורים מסוימים ועל האופן שבו רשויות מקבלות החלטות לגבי פיתוח. עבור משקיעים פרטיים המשמעות ברורה: כל שינוי בתכנון הארצי עשוי ליצור תנופה חדשה במקומות שעד היום כמעט לא זזו.
בנייה מסביב למטרו (מקור: rawpixel.com מ-Freepik)
כשזכויות בנייה מקבלות משמעות חדשה
כדי להבין מה תמ"א 70 עשויה לייצר עבור המשקיע הפשוט, צריך להתבונן על האופן שבו תכניות מקנות סדרי עדיפויות חדשים לשכונות ואזורים. כאשר מוקד פיתוח גדול כמו המטרו נכנס למשוואה, אזורים שלמים עוברים בחינה מחדש. ייתכן כי זכויות בנייה יוגדלו בעתיד, ייתכן שתשתיות חדשות יוקמו וייתכן שאזורים שפיתוחם נתקע בעבר יקבלו דחיפה משמעותית. אך לצד ההזדמנויות קיימות גם מגבלות: תכנית רחבה יכולה ליצור עיכובים זמניים, לשנות ייעודים ולהשפיע על תזמון פרויקטים.
מי שמבקש לבחון קרקע במסגרת תמ"א 70 צריך להבין שהתהליך אינו אחיד. ישנם אזורים שבהם תכנית בנייה תקפה או תכנון בשלבים מתקדמים מייצרים ודאות גבוהה יותר, וישנם אזורים שהשינוי בהם ייקח זמן רב. הבדיקה של מצב התכנון הקיים, של מסמכי הוועדות ושל ההחלטות האחרונות, היא שמאפשרת להבין אם מדובר באזור שמתחיל להתעורר או כזה שהפשרתו לבנייה עוד שרויה בערפל.
מעצבים את העתיד
תמ"א 70 מבקשת ליצור התאמה מחודשת בין צרכי התחבורה לסביבה הבנויה. זה מתבטא בעיצוב מחדש של אזורים שלמים סביב קווי המטרו העתידיים. עבור משקיעים פרטיים, זו נקודה קריטית. היסטורית, אזורים הסמוכים לתשתיות תחבורה מתקדמות נהנים מעליית ערך משמעותית לאורך זמן. כאשר תכנית בנייה מקבלת תנופה בשל מיקום קרוב לתחנות המטרו המתוכננות, נוצר פוטנציאל שעשוי להשפיע על מחירי הקרקע עוד לפני שהעבודות מתחילות בפועל.
עם זאת, הפוטנציאל הזה אינו מבטיח השבחה אוטומטית. הוא תלוי בקצב קבלת ההחלטות, ביכולת הרשויות לקדם עבודות תשתית ובאופן שבו תתרחש ההשפעה על השכונות הסמוכות. ההבדל בין אזור שמתפתח באמת לבין אזור שמופיע במצגות בלבד טמון בפרטים הקטנים: האם הזכויות מוגדרות, האם יש תכנית מאושרת, האם קיים תהליך חלוקה מסודר והאם הרשות כבר מציגה כיוון ברור לשנים הקרובות.
רגע לפני
עבור מי שאינו מגיע מעולם התכנון, ההתמודדות עם מסמכים, מפות, החלטות תכנוניות והבנת השלכות של תוכנית כמו תמ"א 70 יכולה להיות מאתגרת מאוד. לכן יותר ויותר משקיעים בוחרים לקבל ליווי מקצועי שיכול לנתח עבורם את המידע, לזהות אזורים שבהם זכויות בנייה עשויות לגדול בעתיד ולהבחין בין פוטנציאל אמיתי לבין הבטחה שלא תתגשם. ליווי כזה מאפשר למשקיע להבין מה מצופה בכל שלב, לאן האזור מתקדם וכיצד תכנית רחבה יכולה להשפיע על הקרקע הספציפית שהוא בוחן.
בסופו של דבר, תמ"א 70 אינה סיסמה אלא תהליך תכנוני שמייצר שינוי במפה העירונית. מי שמבין את המגמות, את שלבי הפיתוח ואת ההשלכות על הזכויות, יכול לזהות הזדמנויות שעד לא מזמן לא היו קיימות. עבור המשקיע הפרטי זה יכול להיות חלון המאפשר כניסה לעולם ההשקעות בנקודת זמן שבה רוחות השינוי מתעוררות - רגע לפני שכל 'המקומות הטובים' ייתפסו על ידי משקיעים פרטיים נבונים אחרים.
