מולטי פמילי בארצות הברית - שאלות ותשובות

אחת ההשקעות הפופולאריות בארצות הברית היא השקעה במולטי פמילי. בכתבה הבאה, נבין מה זה מולטי פמילי, מהם היתרונות והחסרונות ואיזה סוגים של מולטי פמילי יש בארצות הברית.
הצטרפו אלינו לכתבה מעניינת עם שאלות ותשובות בנושא.

שאלה מס' 1 - מה זה בעצם מולטי פמילי?

מדובר על נכס שמכיל מעל 5 יחידות דיור במתחם אחד. זה יכול להיות מתם של מאות יחידות דיור שמיועדות להשכרה, בניין מגורים של 20 דירות או מקבץ בתים. 

שאלה מס' 2 - מה היתרונות שיש בהשקעה במולטי פמילי?

יש כמה יתרונות בולטים והם:

-ההשקעה נעשית כחלק מקבוצה. 

-אפשר להתחיל את ההשקעה בסכום נמוך יחסית.

-יש תשואה שוטפת משכירות הדירות הקיימות בנכס.

-רמת הפיזור היא גבוהה. כלומר פיזור השקעה על מספר גדול של יחידות שיש במתחם.

-מיסוי נמוך יחסית.

-יציבות גבוהה לאורך זמן.

-פוטנציאל גבוה. במידה ומדובר על פרויקט עם השבחה, אפשר להרוויח ממנו אחרי השקעה של 3 עד 5 שנים.

-גמישות מלאה בסוג ההשקעה.

שאלה מס' 3 - האם יש חסרונות בהשקעה במולטי פמילי?

התשובה היא כן. לצד היתרונות שתוארו קודם לכן, יש גם כמה חסרונות בהשקעה מסוג זה.
להלן החסרונות:

-עלות גבוהה לעומת בית פרטי.

-יש צורך בבדיקות מורכבות ובביצוע חקר שוק יסודי.

-יש סיכוני שוק ועשוי להיות חוסר יציבות לגבי תנאי המימון והריבית.

-השקעה במולטי פמילי היא השקעה במינוף גבוה. 

-המשקיע לא נמצא בעמדת שליטה בלעדית, שכן מדובר על השקעה קבוצתית. על כן, יש קושי במימוש, במידה והפרויקט מתעכב.

שאלה מס' 4 - איזה סוגים של נכסי מולטי פמילי יש?

יש 4 סוגים והם:

-נכס מסוג קלאס A - מדובר על נכס איכותי ויקר יותר מכל שאר הסוגים. הוא ממוקם בשכונות יוקרתיות והוא כולל סטנדרטים גבוהים של בנייה. אחוזי התפוסה גבוהים במיוחד, השכירות גם גבוהה וכמו כן יש פוטנציאל גבוה לכך שהנכס יעלה את ערכו. מבחינת תשואה, מדובר על 4 עד 5 אחוזים.

-נכס מסוג קלאס B - מדובר על נכסים במצב פיזי טוב יחסית ועם סטנדרט בנייה רגיל. הם ממוקמים באזורים וותיקים של העיר. גם בהם, אחוזי התפוסה טובה. כמו כן, יש גם פוטנציאל להעלאת ערכם.  מבחינת תשואה, מדובר על 5 עד 8 אחוזים.

-נכס מסוג קלאס C - מדובר על נכסים ששיעורי התפוסה בהם בינוניים בלבד. תודות לכך, הנכסים הללו הם הזדמנות מצוינת למשקיעים שכן אלה יוכלו לרכוש אותם ולהשביח אותם וכך גם להעלות את התפוסה בהם וגם להעלות משמעותית את ערכם. מבחינת תשואה, מדובר על 7 עד 10 אחוזים.

-נכס מסוג קלאס D - מדובר על נכסים ישנים הנמצאים באזורים בהם מתגוררת אוכלוסייה מהמעמד הנמוך. הערך של הנכסים הללו נמוך וגם רמת תחזוקתם. מבחינת תחלופת הדיירים בנכסים אלו, ניתן לראות שהיא גבוהה. כמו כן, גם הוצאות התחזוקה גבוהות. מבחינת תשואה, מדובר על 10 אחוזים ומעלה. מה שכאן, נציין שלא מומלץ להשקיע בסוג זה של נכסים שכן הסיכון להשקעה לא מוצלחת הוא גבוה יחסית.